Закрыть
ОТПРАВИТЬ ЗАЯВКУ

Ваше имя*
E-mail*
Контактные телефоны
Сообщение
Закрыть
ОБРАТНЫЙ ЗВОНОК
Ваше имя


Контактный телефон*


 
 
 
 
 
 

Чем может привлекать недостроенный дом.

С начала 90-х годов в ближнем Подмосковье появилось несчетное количество незавершенных и брошенных домов, почти готовых или едва доведенных до перекрытия первого этажа... Казалось, стоять этим памятникам людской нерасчетливости, а иногда и глупости, до полного разрушения. Но несколько лет назад обозначился довольно устойчивый спрос на недострой.


Загадки нет

Если задаться вопросом, почему люди покупают и реконструируют недостроен­ное загородное жилье, ответ очевиден. Де­ло в том, что в ближайшем Подмосковье практически отсутствуют свободные уча­стки земли в более или менее привлека­тельных местах для нового строительства.

С покупателем все ясно, но почему та­кие строения стараются сбыть с рук? Без сомнения, чаще всего продаются дома, которые не устраивают хозяев по многим причинам.

Первая причина - при постройке дома был использован проект, не отвечающий требованиям к комфортному загородному жи­лью. Например, типовой проект 70- х го­дов, предназначенный для сельской за­стройки. Функциональная структура та­ких домов, естественно, не устраивает со­временных заказчиков - в них другой со­став помещений, множество небольших комнат. Иногда такие проекты включали помещения для ведения подсобного хо­зяйства, содержания животных и птиц. Более того, когда только-только началось массовое строительство, нередко дома строились вообще без проекта, как бог на душу положит. Что и понятно, культура строительства частных домов попросту отсутствовала.

Вторая причина вытекает из первой ­- многие дома имеют огромную, 1500-2000 кв. м, общую площадь. Для обычной семьи из трех-пяти человек эти первые "слоноподобные" замки дядюшки Скруджа не годятся, что подтвердила практика. Сейчас они вышли из моды, на­лицо тенденция к уменьшению общей площади дома до 300-500 кв. м.

Хотя надо оговориться, если позволя­ют финансовые возможности, то и для средней семьи 1500 кв. м могут оказаться в самую пору. Вопрос не в количестве комнат, а в составе, взаимосвязи и площа­ди помещений. Зимний сад, бассейн, тре­нажерный и каминный залы, бильярдная, детские игровые, домашний кинотеатр и т.д. - В принципе, ничего из перечислен­ного в доме не "помешает".

Третья причина - плохое качество са­мого строительства и используемых мате­риалов. Поэтому даже в престижных мес­тах бросаются в глаза разрушающиеся и недостроенные здания.

Четвертая - неудачное для хозяина месторасположение участка.

В период интенсивного строительства - в середине 90-х годов - продавались са­мые удобные участки. В результате в ближнем Подмосковье, с одной стороны, практически выбраны земельные ресур­сы, а с другой - возник обширный рынок недостроенного жилья.

Альтернатива

Несмотря на то, что в последнее время цена на загородную недвижимость в це­лом падает, комфортабельный дом в при­вилегированном месте в непосредствен­ной близости от Москвы стоит очень до­рого. Поэтому для большинства застрой­щиков остается возводить дома на рассто­янии заметно большем, чем оптимальные 25-30 км от столицы, хотя необходи­мость ежедневных поездок в город делает их неудобными для постоянного прожи­вания, либо приобретать расположенные намного ближе освоенные участки с недо­строенными или уже эксплуатируемыми постройками, которые по своим парамет­рам изначально не могут удовлетворять современного заказчика, и заниматься их

переделкой.

В связи с постоянным сокращением свободных земель спрос на недостроен­ные дома возрастает. Можно прогнози­ровать, что в дальнейшем положение обострится, так как строительство будет вестись еще дальше от города, а значит, уровень инфраструктуры будет ниже (от­сутствие телефонной связи, плохое со­стояние подъездных дорог, другие неу­добства).

Кто же может серьезно задуматься о по­купке и перестройке ПОЛУГОТОВОГО дома? Те, для кого определяющим фактором яв­ляется его месторасположение. Недо­строй, в худшем случае, можно рассмат­ривать как территорию, подходящую для нового строительства по определенным соображениям: транспортной доступно­сти, наличию коммуникаций, близости того или иного привлекательного места ­водоема, горнолыжных спусков.

Это реально

Собравшись заняться недостроем, вы наверняка столкнетесь со множеством проблем. Ваши ожидания могут быть воз­награждены сторицей, но могут оказаться неоправданными, и тогда будут выброше­ны деньги и зря потрачено время. Пока покупка не состоялась, постройку нужно тщательно обследовать, чтобы понять, можно ли выполнить ее реконструкцию с учетом ваших пожеланий, и подсчитать ориентировочную стоимость работ.

Основная масса предлагаемых недо­строенных домов - это довольно боль­шие строения, нередко даже не доведен­ные до крыши, без внутренних коммуни­каций и столярных изделий. При ре­конструкции, как правило, при­ходится проводить переплани­ровку дома в целом и, в частности, сносить и возводить перегородки, заме­нять перекрытия, пристраивать или раз­бирать отдельные объемы или этажи.

Дома, простоявшие без хозяина не­сколько лет, ветшают и начинают рассы­паться, особенно если построены из не очень качественных материалов. Причи­ной разрушения бывают просчеты в про­ектировании фундаментов или других не­сущих конструкций. Чаще всего страдают фундаменты - например, они могут быть повреждены талыми водами, об отводе которых никто не позаботился, или при промерзании основания.

Начинать обследование дома следует с архитектурной экспертизы, которая не­обходима для демонстрации новому вла­дельцу возможностей по изменению су­ществующей планировочной структуры дома. Если чертежи прежним владельцем утеряны, необходимо сделать обмеры, на основе которых выполняется форэскиз реконструкции. При необходимости его можно детализировать и, разработав де­тальные планы и фасады, составить смету работ.

На втором этапе выявляется состояние отдельных конструкций здания: фунда­мента, стен, перекрытий (их сохранность, пригодность к реконструкции, в том чис­ле возможность надстройки дополни­тельных этажей). В случае, если конструк­тивная система допускает дальнейшее ис­пользование, можно на основе форэскиза начинать выполнять проектные работы по реконструкции.

Заметим, что для обследования конст­рукций здания, особенно при серьезных в них нарушениях, нужен инженер-конст­руктор с опытом работы в этой области.

Рекон­струкция проводится чаще всего медленнее, чем новое строительство, так как приходится делать множество нестандартных опера­ций и применять ручной труд в больших объемах.

Нелишние подробности

Особое внимание при обследовании необходимо уделить состоянию фунда­мента. Если он выполнен с соблюдением всех технических требований, то будет служить и дальше. Если возникли существенные деформации конструкций, появились тре­щины и отдельные расколы в стенах и основании фунда­ментов, то, вероятнее всего, дом придется разбирать. При низкой несущей способности грунтов либо разрушенной подушке фундамента его можно усилить с помощью буроинъ­екционных свай или расширить его основание железобетонными "прилива­ми". Если фундаментные стены разруше­ны частично, их усиливают так называе­мыми железобетонными рубашками.

Но усиление фундамента - это процесс дорогой, длительный, требующий серьез­ных инженерных исследований и высо­кой квалификации рабочих. Большая ве­роятность, что его придется вести вруч­ную, без применения кранов и землерой­ной техники.

Наиболее распространен­ный вариант реконструкции ­это замена стропильного кар­каса, конструкции кровли и со­здание мансардного этажа.

Крыша - один из самых выразитель­ных архитектурных элементов в мало­этажном строительстве, и не учитывать эту ее особенность непростительно. Но важна не только ее эстетическая, но и функциональная роль. Как известно, в России мода на строительство мансард, возникшая более ста лет назад, в период массового жилищного строительства ис­чезла, а сейчас вновь появилась.


При реконструкции недо­строенных домов практически невозможно использовать ти­повые проекты, в каждом слу­чае требуется индивидуаль­ный подход. Однако типовой проект применим, если здание строится заново при полном сносе существующих по­строек.

При переговорах с продавцом о цене покупки можно исходить из стоимости участка и строений, цена которых варьи­руется в широких пределах. Чаще всего она равна стоимости купленных строй­материалов. Но чем дешевле дом, тем он хуже; чем больше, тем меньше стоимость квадратного метра. Помните, что пред­стоят расходы за частичную разборку и новое строительство. Все работы, связанные с реконструкцией, более трудоемки, чем новое строительство. Например, разо­брать в существующем доме перекрытия, поменять положение лестничной клетки, изменить количество этажей или их вы­соту, перенести фрагменты несущих стен, конечно, возможно, но дорого. В ко­нечном счете решать вам самим, но пре­вратить недострой в современный ком­фортный дом реально.

Версия для печати
   
Контакты
тел.: +7 (495) 517-73-03
тел.: +7 (916) 193-92-86
e-mail: info@ooo-dom.ru
Адрес
Россия, 125130, Москва
5-й Новоподмосковный пер., д. 3

Rambler's Top100
© ООО «Дом», 1995—2017   Копирование материалов с сайта недопустимо.